La prohibición de enajenar o disponer

Una de las facultades que integran el derecho de propiedad de bienes y derechos es la de disponer de los mismos, es decir, la de enajenarlos, gravarlos o renunciarlos; planteándose la cuestión de si cabe limitar esta facultad con el fin de que el bien o derecho de que se trate no salga del patrimonio del titular que lo tiene atribuido.

¿Por qué hacer eso? Algunas finalidades pueden ser evitar que el comprador se desprenda de la cosa comprada a plazos hasta que no haya satisfecho la totalidad de los mismos, o conservar los patrimonios familiares, o evitar que se disponga como libres de las viviendas que se adquirieron con ayudas públicas.

En suma, las prohibición de enajenar o disponer es la limitación a la facultad de disponer que normalmente integra el derecho subjetivo y que el Ordenamiento jurídico tolera temporalmente, por un fin legítimo y con eficacia erga omnes, sin necesidad de crear un derecho subjetivo.

Es decir, se trata de una limitación al contenido ordinario del derecho subjetivo y NO:

Ø     De un derecho real limitativo del dominio, pues el poder detraído no constituye el contenido del derecho real de otra persona.

Ø     De limitación de la capacidad, pues mientras que ésta afecta a la aptitud de la persona para realizar actos con eficacia jurídica, se determina en relación con el estado civil y su infracción da lugar a la anulabilidad; la prohibición afecta al contenido del derecho subjetivo y su infracción da lugar a la nulidad del acto.

Ø     De obligación de no disponer, ya que el obligado tiene conserva íntegro el ius disponendi y, si dispone, el acto es válido, aunque con las consecuencias que comporta el incumplimiento de toda obligación; en cambio, en la prohibición de enajenar, si se dispone no es que – como dice PEÑA – se haga lo que no se debe, sino que se intenta lo que no se puede.

Las prohibiciones de enajenar constituyen una rémora a la libre circulación de los bienes, habiendo estado históricamente en la base de vinculaciones y mayorazgos que pretendían conservar bienes en determinadas familias, dando lugar a las denominadas “manos muertas” que influyeron negativamente en el desarrollo económico y contra las que reaccionará el espíritu liberal que nace con la Revolución francesa.

En esta línea se mantiene nuestro Código civil que niega las prohibiciones de disponer a título oneroso, y sólo admite las establecidas a título gratuito siempre que no excedan del segundo grado (art. 785, 2º).

Sin embargo, como ya hemos dicho, existen supuestos en los que una prohibición de este tipo puede ser conveniente para conseguir finalidades jurídicamente dignas de protección.

En tal sentido, se puede hablar de prohibiciones de disponer legales, judiciales – administrativas y voluntarias:

1)    LEGALES.

a.    Supuestos:

·       Los derivados del ejercicio de derechos de retracto: gentilicio navarro y aragonés, censo enfitéutico catalán, explotaciones prioritarias de la Ley de 1995, etc.

·       Bienes adquiridos por herencia de persona declarada fallecida (artículo 196 Código civil – 5 años)

·       Impuestas a administradores legales (tutores, concursales) o voluntarios (mandatarios y albaceas) para adquirir los bienes administrados.

·       Relativos a viviendas de protección oficial mediante financiación cualificada, limitada a un tiempo (5 ó 10 años) y susceptible de ser levantada mediante autorización administrativa supeditada a la cancelación del préstamo y devolución de las ayudas públicas recibidas.

b.    Constancia Registral: Según el art. 26, 1º Ley Hipotecaria:

Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas:

1.      Las establecidas por la Ley que, sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial y surtirán sus efectos como limitaciones legales del dominio.

2)    JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS.

a.    Supuestos: Las judiciales pueden decretarse en los distintos órdenes jurisdiccionales; y, entre las administrativas, señalar las previstas en el RD de 4 de julio de 1997 relativas a los expedientes administrativos de parcelación ilegal.

b.    Constancia Registral: Según el artículo 26, 2º Ley Hipotecaria

2.     Las que deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o administrativa serán objeto de anotación preventiva.

3)    VOLUNTARIAS.

a.    Impuestas en actos a título gratuito.

Ø      Requisitos:

-       Gratuidad del acto en que se impongan

-       Temporalidad que, por lo general, se hace coincidir con el establecido para la sustitución fideicomisaria en los artículos 1781 Código civil, 166 Código Sucesiones Cataluña y ley 481 Compilación Navarra.

-       Justa causa

-       Accesoriedad con un negocio principal

-       Carácter expreso

Ø      Constancia registral: Según el artículo 26, 3º Ley Hipotecaria

3.      Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez.

Ø    Cuestión práctica: Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de febrero de 1989: la prohibición de disponer impuesta por el testador sobre determinados bienes ¿exceptúa a éstos de la responsabilidad patrimonial universal del deudor impuesta por el art. 1911?: se niega pues, de lo contrario, obligaría al acreedor, no sólo a valorar los bienes del deudor, sino también su concreta situación, con el consiguiente entorpecimiento del tráfico jurídico.

b.    Impuestas en actos a título oneroso. No se admiten en relación con los inmuebles, aunque sí en la venta a plazos de bienes muebles. Así, establece el artículo 27 Ley Hipotecaria:

Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento.

A lo que añade el artículo 57 Reglamento Hipotecario que cuando mediante hipoteca se asegure el cumplimiento de las prohibiciones de disponer, a que se refiere el artículo 27 de la Ley, se inscribirán en un solo asiento el acto o contrato que las contenga y la hipoteca que se constituya y se hará constar que se deniega la inscripción de la prohibición de disponer.

Ello sin perjuicio de que en Navarra (ley 482 de la Compilación) se admita la validez e inscripción de la prohibición de disponer establecida en acto oneroso, a favor de persona determinada y con eficacia real durante un plazo máximo de 4 años.