¿No puedes alquilar la casa que quieres?... Cómprala, te sale más barato.

A finales de 2014 había en España 1,5 millones de inmuebles vacíos.

Desde que se inició la crisis, los propietarios (particulares, promotoras, bancos) han visto como la vivienda se depreciaba entre el 30 y el 50%, según tipología y ubicación; sin embargo, pocos han sido los que han bajado precios, siendo los más los que esperan el cambio de tendencia que, sin embargo, parece no llegar o hacerlo tímidamente.

En el lado de los compradores, la necesidad de vivienda se ha ido paliando por diversos cauces, a la espera de una bajada de precios y una recuperación del empleo estable y de calidad que parece tampoco termina de llegar. Figuras que parecían trasnochadas, como las de los derecho de uso y habitación, se han revitalizado. La petición de un “hueco” a padres y familiares también se ha hecho usual.

¿Resultado de estos intereses contrapuestos?: un mercado inmobiliario paralizado, con viviendas nuevas que se van depreciando con el paso de los años sin encontrar comprador ni inquilino, porque los alquileres también son desproporcionados a los salarios.

¿Cómo activar el tráfico de estos bienes?, ¿cómo conciliar los descritos intereses contrapuestos?, ¿cómo vender o alquilar sin bajar precio o renta y cómo comprar o alquilar sin exponerse a que, por un revés laboral, se acabe en el temido desahucio?. Con todo, seguimos siendo un pais de propietarios, no de inquilinos, porque – ya se sabe - “alquilar es tirar el dinero” para el arrendatario y, para el propietario, es fuente de disgustos y pleitos… Y ello a pesar de que el actual Plan de Vivienda aprobado por el Gobierno en 2013 (Real Decreto 233/13, de 5 de abril) sea de fomento del alquiler.

Los juristas no sólo estamos para litigar. También damos soluciones a problemas sociales como el descrito. En efecto, en 2011 se publicaba en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario (nº 739) las propuestas del Catedrático de la Universidad Rovira i Virgili, Sergio Nasarre, que próximamente serán acogidas por el Libro V del Código Civil de Cataluña. Se trata de las llamadas tenencias intermedias.

Las tenencias intermedias admiten una doble modalidad: la propiedad compartida y la temporal, que se pueden yuxtaponer. En la compartida – explican desde la Cátedra de Vivienda de la URV – la persona va adquiriendo la vivienda de forma progresiva, a lo largo del tiempo. Es, por tanto, propietario de una parte de la vivienda, por ejemplo de un 25%. Por la parte restante (en el ejemplo, 75%), que pertenece a la persona vendedora, la primera le debe pagar un alquiler a la segunda. El comprador tiene derecho a ir adquiriendo cada vez más porcentaje de la vivienda (según un calendario que puede estar fijado de antemano o no), lo que está incentivado por una reducción proporcional del precio del alquiler, con el objetivo final de ser propietario del 100% del inmueble. Además, se considera propietario desde el primer momento, y participa de las decisiones de la comunidad de vecinos, paga todos los gastos, etc. El vendedor, por su parte, se limita a cobrar el alquiler por la parte del inmueble que todavía tiene y puede ejercitar acciones para evitar su deterioro.

Por su parte, quien adquiere una vivienda mediante una propiedad temporal lo hace por un número de años determinado, entre 6 y 99. Esto permite comprarlo "por el tiempo que realmente lo necesitas, y durante este periodo eres el propietario y nadie puede echarte, ni subirte un alquiler ", explica Nasarre.

El modelo propuesto (conocido en Reino Unido como shared ownership) es, sin duda, una solución a la actual situación de parálisis del tráfico inmobiliario urbano y de necesidad de vivienda, extensible al resto de España en base a la autonomía de la voluntad contractual (cfr. artículo 1.255 Código civil) y al numerus apertus acogido en nuestra legislación registral (cfr. artículos 2 Ley hipotecaria y 7 de su Reglamento). Sin embargo, la figura no está exenta de problemas, pues siempre la comunidad ha sido mater discordiarum y rémora para la libre circulación de los bienes; debiendo encontrar un adecuado equilibrio entre las posiciones jurídica y económica de ambas partes.

Deseamos que las tenencias intermedias tengan más éxito que la también de procedencia anglosajona figura del aprovechamiento por turno de inmuebles de uso turístico, surgida entre nosotros en la década de los ochenta bajo la denominación de “multipropiedad” y que tanto entretuvo a la doctrina hipotecarista de la época.